Imóvel está em inventário, posso vender? E comprar?
A Rodrigues e Souto Sociedade de Advogados é Especialista em Direito Imobiliário e Bancário
Situação bastante comum é aquela em que há necessidade de análise individual para cada caso, especialmente porque podem existir outras questões jurídicas além da situação de o imóvel a ser adquirido ou vendido estar vinculado a um inventário.
Assim, a pergunta direta que se faz é: posso adquirir ou vender um imóvel que está em procedimento de inventário?
A resposta inicial é: sim!
Entretanto, é fundamental observar determinados requisitos para garantir segurança jurídica, evitando entrar em uma relação ruim, com riscos de prejuízos e dor de cabeça para todos os envolvidos.
Como se sabe, inventários podem ser realizados judicialmente ou extrajudicialmente. Iremos analisar cada modalidade.
Princípio da Saisine e a Titularidade dos Bens
Por lei, após a morte, o patrimônio deixado ainda não pertence de forma definitiva aos herdeiros. Apenas depois da partilha é que se define o percentual de cada bem para cada um.
Isso significa que, mesmo após o falecimento, os herdeiros são considerados legítimos sucessores, mas precisam respeitar o procedimento de inventário. Juridicamente, esse conceito é chamado de princípio da saisine.
Não existe “vácuo” de titularidade, mas há a necessidade de cumprir as formalidades legais e preservar a segurança jurídica.
Muitas vezes, inclusive, a venda de um ou mais bens do espólio é necessária para custear as próprias despesas do inventário.
Inventário Judicial
Quando o inventário está tramitando judicialmente, o primeiro passo é analisar a matrícula do imóvel — documento que funciona como a “certidão de nascimento” do bem, contendo todas as transmissões e informações relevantes.
Em seguida, é preciso verificar se o imóvel está listado no conjunto de bens do inventário e se as informações estão em conformidade com a matrícula.
Todo inventário tem um inventariante, que é o representante legal do espólio. Segundo o artigo 619 do Código de Processo Civil, cabe a ele, após ouvir os herdeiros e com autorização judicial, autorizar a venda de bens do patrimônio.
Essa autorização judicial é formalizada por meio do alvará de venda.
Caso um ou mais herdeiros não concordem com a venda ou com o preço, isso não impede automaticamente a autorização, desde que haja justificativa (como pagamento de despesas do inventário) e o valor esteja compatível com o mercado. O juiz poderá autorizar mesmo sem consenso absoluto.
Situação delicada ocorre quando há negociação fora do processo, entre herdeiros e comprador, antes da autorização judicial. Isso gera insegurança jurídica e, muitas vezes, a necessidade de “refazer o caminho” para regularizar a venda no processo, o que pode causar atrasos e custos extras.
Quais medidas podem ser adotadas e quais são os direitos assegurados aos clientes do banco.
Quando o inventário está tramitando judicialmente, o primeiro passo é analisar a matrícula do imóvel — documento que funciona como a “certidão de nascimento” do bem, contendo todas as transmissões e informações relevantes.
Em seguida, é preciso verificar se o imóvel está listado no conjunto de bens do inventário e se as informações estão em conformidade com a matrícula.
Todo inventário tem um inventariante, que é o representante legal do espólio. Segundo o artigo 619 do Código de Processo Civil, cabe a ele, após ouvir os herdeiros e com autorização judicial, autorizar a venda de bens do patrimônio.
Essa autorização judicial é formalizada por meio do alvará de venda.
Caso um ou mais herdeiros não concordem com a venda ou com o preço, isso não impede automaticamente a autorização, desde que haja justificativa (como pagamento de despesas do inventário) e o valor esteja compatível com o mercado. O juiz poderá autorizar mesmo sem consenso absoluto.
Situação delicada ocorre quando há negociação fora do processo, entre herdeiros e comprador, antes da autorização judicial. Isso gera insegurança jurídica e, muitas vezes, a necessidade de “refazer o caminho” para regularizar a venda no processo, o que pode causar atrasos e custos extras.
Inventário Extrajudicial
A Resolução 571/2024 do CNJ trouxe avanços importantes. Agora, é possível vender um imóvel antes da partilha, por meio de escritura pública, no próprio inventário extrajudicial.
Hoje, o inventário extrajudicial é permitido até mesmo quando houver herdeiros menores ou incapazes, testamento ou reconhecimento de união estável, desde que cumpridos os requisitos legais.
Quando a venda ocorre nesta modalidade, a análise deve ser tão ou mais rigorosa que no inventário judicial, para resguardar direitos e prevenir riscos.
Requisitos básicos para venda/aquisição em inventário extrajudicial:
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Concordância expressa de todos os herdeiros e interessados.
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Destinação integral ou parcial do valor da venda para custear despesas do inventário.
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Formalização obrigatória por escritura pública (não é permitido contrato particular).
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Aplicação efetiva do valor nas custas processuais, taxas e emolumentos.
Conclusão
A legislação atual vem ampliando as possibilidades do inventário extrajudicial, trazendo mais agilidade e favorecendo o mercado imobiliário. Contudo, isso também aumenta a necessidade de acompanhamento especializado.
A Rodrigues e Souto Sociedade de Advogados oferece consultoria, análise prévia, definição de estratégias, avaliação de riscos e oportunidades, garantindo que transações imobiliárias durante o inventário ocorram com segurança jurídica e dentro da lei.
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