Meu imóvel está no site de leilões do banco, e agora?
A Rodrigues e Souto Sociedade de Advogados é Especialista
em Direito Imobiliário e Bancário!
Não é novidade que o número de leilões de imóveis tem crescido de forma rápida, e até mesmo
exponencial, aqui no Brasil, tendo o volume passado de 20,2 mil unidades em 2022, para 34,8 mil
em 2023, um crescimento de 72%, e atingiu 50,4 mil em 2024, acumulando alta de 150%, ritmo
que segue crescente também no ano de 2025.
Os fatores econômicos e sociais são muitos, mas aqui iremos analisar e nos ater quanto (a) aos
riscos do imóvel ir a leilão, (b) alguns requisitos básicos previstos em lei para o banco assim poder
atuar e (c) quais medidas podem ser adotadas e os direitos que são assegurados a quem se dispôs
a adquirir um imóvel, financiou, pagou por anos e anos, em dia, e diante de alguma questão
momentânea vê todo seu investimento correr o risco de ir água abaixo, em questão de alguns
poucos meses.
Riscos do imóvel ir a leilão.
Riscos do Imóvel ir a Leilão: O imóvel estando atrelado como garantia (alienação fiduciária) a uma
instituição financeira (banco), em caso de inadimplência (não pagamento das parcelas) ele será
levado a leilão, o que pode gerar para investidores grandes oportunidades de negócio, já que
buscarão adquirir por preços baixos, para fins de revenda. Os leilões obrigatoriamente são
realizados em duas praças (duas oportunidades de venda), e, se arrematado, o valor irá para abater
as dívidas do contrato, e o arrematante/adquirente passará a ser o titular (o dono) do imóvel, e,
por consequência, irá buscar obter a sua posse, seja via negociação amigável, seja via ação de
imissão na posse.
Adiante-se aqui que imóveis arrematados, se não houver ou não se identificar de forma prévia
qualquer nulidade ou ilegalidades praticadas pelo banco, e forem arrematados, a posse irá sim
para o arrematante (o novo dono do imóvel), tendo o judiciário agido rápido nessas questões,
situação bastante delicada para os clientes do banco, que se veem obrigados a sair do imóvel,
muitas vezes perdendo todo o investimento realizado não só com o banco, mas também no próprio
imóvel, reformas e melhorias.
Assim, de forma sucinta, o risco real de ter seu imóvel inserido em leilão é o da perda da posse e
da própria titularidade (condição de dono/fiduciário) do imóvel, com perda completa de todos os
investimentos realizados ao longo dos anos, como entradas, sinais, parcelas e melhorias e
benfeitorias realizadas no bem, tendo que encontrar nova moradia, via aluguel, o que pode se
tornar outra “dor de cabeça”, em razão do nome muitas vezes se encontrar negativado em razão
da dívida do próprio imóvel.
Além das questões fáticas há que se considerar como se dará a resolução (como se resolverá) a
relação contratual junto ao banco, vez que em caso de arrematação o valor obtido poderá ser
inferior, igual, ou superior ao da dívida, e, ainda, em caso de não arrematação, ou não impugnação
do leilão o imóvel ficará à disposição do banco para negociá-lo da forma como entender melhor,
situação também bastante delicada e que gera bastante insegurança jurídica.
Requisitos básicos previstos em lei para
o banco levar o imóvel a leilão.
Começaremos por uma pergunta comum e básica: “O banco precisa entrar com algum processo
judicial para inserir o meu imóvel no leilão?” A resposta objetiva é não! O Supremo Tribunal
Federal, em 2024, o que impulsionou ainda mais o mercado de leilões, já confirmou os termos da
Lei 9.514/97, que autoriza que o banco se utilize dos meios extrajudiciais, desde que preenchidos
requisitos e tome as medidas nos termos da lei, para que o imóvel seja levado a leilão, lembrando
que consultar o contrato de financiamento é indispensável para uma averiguação mais apurada,
não necessitando de auxílio algum do judiciário.
Sendo o procedimento todo extrajudicial os bancos irão se utilizar do cartório de notas para fins
de expedir notificações extrajudiciais aos seus clientes inadimplentes (que estão com parcelas
vencidas), dando um prazo mínimo de 15 (quinze) dias para que eles paguem a integralidade da
dívida.
Nesse momento, situação chave e bastante delicada os clientes dos bancos, que já não vinham
honrando com os pagamentos das parcelas, se encontrarão diante de uma dívida de valor alto, que
pode haver erros de cálculos, mas ainda assim, pelo procedimento, se não pagarem o valor total
nos 15 (quinze) dias, ou outro prazo estipulado em contrato (a conferir caso a caso), o imóvel será
transferido para o nome do banco (consolidação de propriedade) e isso será registrado na
matrícula do imóvel junto ao cartório de registros de imóveis competente.
Até aqui, sequer houve datas de leilão e os clientes do banco ainda não sofrerão qualquer medida
contra a sua posse, mas o caminho e o desfecho já apontam para a realização dos leilões, e o banco
irá lançar o imóvel nos sites e empresas leiloeiras, com datas para realização dos leilões, que
ocorrerão em 2 (duas) praças (2 oportunidades).
No primeiro leilão o valor lançado para venda inicial será o valor de sua avaliação, que foi gerada
muitas vezes anos atrás quando firmado o contrato de financiamento, e se houve tido uma
valorização significativa do imóvel ele poderá ser arrematado, sendo estratégia comum de
arrematantes. Se o imóvel não for arrematado no primeiro leilão, situação mais comum, o valor da
segunda praça será o do valor da dívida, que dependendo do caso poderá ser em valor superior ao
da avaliação (contratos novos) ou em valor inferior ao da avaliação (contratos mais antigos),
situação que deixa os clientes do banco em grande alerta, já que tendo quitado grande parte do
contrato se veem em condição delicada de perder todo investimento realizados, com perda da
posse do bem, tendo que retornar muitas vezes ao aluguel.
Ponto importante é que sempre será assegurado aos clientes do banco exercerem o que a lei
chama de direito de preferência, ou seja, até a data fatal do segundo leilão poderá o cliente do
banco pagar a integralidade da dívida e retornar o imóvel para o seu nome, situação em que terá
gastos com escritura pública, ITBI e registro na matrícula, gastos que pesam ainda mais em sua
condição econômica, acaso queira se manter no imóvel.
Quando é agendada datas de leilões há necessidade também de intimação do cliente do banco,
comunicando-se data e hora dos leilões de primeira e segunda praças, justamente para garantir
nos termos da lei que ele, acaso queira, exerça o direito de preferência.
Assim, temos que todo o procedimento do banco para notificar seus clientes e realizar os leilões
se dão integralmente de forma extrajudicial, dispensando-se qualquer medida judicial, o que torna ainda mais grave a condição dos clientes inadimplentes do banco, que deverão buscar seus direitos
junto ao Poder Judiciário, acaso não queira perder todo investimento já realizado, a posse do
imóvel e seus direitos contratuais.
Quais medidas podem ser adotadas e quais são os direitos assegurados aos clientes do banco.
Para uma análise a fundo da situação contratual e condições dos leilões o primeiro passo é acessar
o contrato firmado junto ao banco, para fins de conferência de dados, se o contrato firmado
envolve uma ou mais partes, seus valores, parcelamento, taxas, juros, tarifas e prazos ali previstos
e se ele está de acordo com as bases mínimas da legislação aplicável.
Juntamente há que se buscar verificar a condição do imóvel em sua matrícula, atualizada, para
conferência se o banco já transferiu o imóvel para o seu nome, ou se ainda se encontra em nome
de seu cliente. Essa medida é de suma importância, já que se o imóvel ainda não estiver em nome
do banco há possibilidade de negociação, com extrema urgência, tentando manter a relação
contratual em dia.
Bancos privados têm melhor dinâmica de negociação e apontamento de soluções personalizadas,
já bancos públicos, que são a maioria dos contratos, até mesmo em razão do volume tender a
seguir a legislação mais a risca, dificultando a realização de acordos, mas ainda assim possível.
Feita a análise inicial há que se conferir se o banco adotou todos os procedimentos previstos em
lei de forma correta, não sendo raro que medidas extrajudiciais tenham sido praticadas com erros
ou algum vício, que se identificados terão o poder de anular os atos praticados pelo banco,
surgindo daí a possibilidade de renegociação da dívida e manutenção e prosseguimento normal do
contrato.
Encontrado erros ou vícios nos procedimentos adotados pelo banco também será possível buscar
anular os leilões, situação que até mesmo terá o poder de impedir que eventual arrematação do
bem tenha valor jurídico, ou seja, o banco deverá recomeçar todo o procedimento, garantindo-se
os direitos básicos de seu cliente.
Análise financeira: é indispensável verificar e elaborar uma análise financeira do contrato, para
saber em quais condições o bem será levado a leilão, os valores de avaliação e se o montante da
dívida está correto. Acaso sejam identificadas distorções significativas também se poderá buscar
junto ao judiciário medidas que garantam o pagamento no valor correto, a anulação do leilão,
lembrando que o cliente do banco é quem tem a responsabilidade de agir perante ao judiciário, já
que em regra o banco irá adotar medidas somente em âmbito extrajudicial.
Feitas as análise acima expostas, que são: do contrato, da matrícula, da possibilidade ou não de
realização de acordo, dos atos praticados pelo banco em âmbito extrajudicial, e a condição
financeira do contrato, e do cliente do banco, agora sim se poderá adotar medidas concretas, junto
ao banco, ou, diretamente, ao Poder Judiciário, com pedidos claros e específicos para deferimento
de medidas liminares, a fim de buscar a suspensão dos leilões, com o cancelamento de todos os
seus efeitos, permitindo-se aos clientes do banco a manutenção de seu bem, com negociação, ou
a solução jurídica melhor viável, o que dependerá de cada caso.
Sempre atue com profissionais com experiência na advocacia imobiliária e bancária, sendo a
Rodrigues e Souto Sociedade de Advogados especializada em serviços jurídicos envolvendo
contratos na área imobiliária e bancário.
Comece por aqui! Envie suas informações para atendimento. Em até 5 minutos vamos entrar em contato com você pelo WhatsApp.
Entre em contato com nossos advogados para um um diagnóstico do seu caso.
